С введением в действие нового Жилищного кодекса несколько изменился правовой статус товарищества собственников жилья (ТСЖ). Но главное изменение -- расширились возможности ТСЖ по решению текущих жилищных проблем.

ОЛЬГА ВАГНЕР, руководитель юридической службы департамента коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-недвижимость"

Что такое ТСЖ

Товариществом собственников жилья, согласно ст. 135 Жилищного кодекса (ЖК), признается некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

ТСЖ учреждается на общем собрании собственников жилья данного многоквартирного дома. При этом необходимо, чтобы за создание ТСЖ проголосовало большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Голосование на собрании осуществляется по пропорциональному принципу: чем больше площадь квартиры, тем больше голосов у данного собственника.

Собственники вольны вступать или не вступать в ТСЖ. Однако число его членов должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если дом только строится, в соответствии со ст. 139 ЖК будущие собственники вправе создать ТСЖ еще на стадии строительства.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Государственная регистрация осуществляется по общим для всех юридических лиц правилам. ТСЖ по решению общего собрания может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ст. 140 ЖК).

Согласно ст. 136 ЖК, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Допускается создание одного ТСЖ, в котором состоят собственники нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Кроме того, собственники нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений--жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры также могут создать ТСЖ. Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение для совместного управления общим имуществом.

Права и обязанности ТСЖ

Согласно ст. 137, ТСЖ вправе:

-- заключать договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

-- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК и уставом товарищества цели;

-- устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

-- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

-- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

-- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

-- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Кроме того, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия. В случае, если кто-то из собственников помещений в многоквартирном доме, в котором зарегистрировано ТСЖ, не вносит утвержденные общим собранием взносы, ТСЖ вправе взыскать их в судебном порядке, а также взыскать убытки, связанные с неисполнением обязательств по уплате обязательных платежей и взносов.

К обязанностям ТСЖ относятся, в частности, обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества, соблюдение их прав и законных интересов при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. ТСЖ должно также принимать меры по предотвращению или прекращению действий третьих лиц, затрудняющих реализацию имущественных прав собственников помещений в отношении общего имущества, а также представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами.

Что дает членство в ТСЖ

Членство в ТСЖ, коль скоро оно создано в вашем доме, позволяет вам участвовать в собрании и, соответственно, в принятии решений, связанных с управлением домом, определением взносов. Именно ТСЖ будет решать, нужен ли в доме консьерж, как будут выглядеть вестибюли, коридоры, лестничные клетки. А это в немалой степени влияет на рыночную стоимость квартир в доме. Учитывая, что именно ТСЖ распоряжается помещениями общего пользования, с его помощью жильцы могут решить, что делать с подвалом и/или чердаком их дома. А закрепление за ТСЖ прилегающей территории позволит, например, устроить парковку или детскую площадку -- по выбору жильцов. В целом ТСЖ позволит существенно улучшить качество жизни, если собственники квартир смогут правильно подойти к организации и управлению своим товариществом. Помимо сбора взносов собственников источником средств ТСЖ могут быть государственные субсидии. Не стоит забывать, что муниципальные власти, формально являющиеся собственниками неприватизированных квартир в доме, также обязаны участвовать в расходах по содержанию дома, а в случае неисполнения ими своих обязанностей ТСЖ может взыскать их часть взносов принудительно.

Наконец, в соответствии со ст. 153 ТСЖ может инициировать строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества. В дальнейшем дополнительные помещения могут использоваться для извлечения дохода. Например, можно, если получить соответствующие разрешения, пристроить к жилому дому помещение под магазин, кафе, предприятие бытового обслуживания и т. п. Сдача в аренду дополнительного помещения вполне может оказаться выгодной: арендные платежи могут покрыть значительную часть общих расходов. Разумеется, все подобные проекты нуждаются в тщательном просчете и утверждении членами ТСЖ на общем собрании.

Участвовать в ТСЖ жизненно важно для каждого собственника и по другой причине. В настоящее время власти проводят жилищно-коммунальную реформу, в ходе которой собираются повесить на жильцов коммунальные расходы в полном объеме. Вместе с тем властями практически ничего не делается для демонополизации ДЭЗов -- эксплуатационных организаций, осуществляющих в настоящий момент функции управляющих многоквартирными жилыми домами. В результате ДЭЗы могут взвинтить и без того порой весьма завышенные цены на свой весьма ненавязчивый сервис. ТСЖ вправе отказаться от услуг ДЭЗа и нанять, например, собственного сантехника, электрика и других специалистов, которые будут осуществлять уход за домом. Собственники, объединенные в ТСЖ, также могут напрямую платить коммунальные платежи, без посредничества ДЭЗов, и договариваться о тарифах. Наконец, собственники, объединенные в ТСЖ, могут отказаться от части коммунальных услуг, например от отопления и горячего водоснабжения, поставив в своем доме, например, газовый бойлер. Есть основания полагать, что бесперебойное, без летних отключений, обеспечение горячей водой и теплом в этом доме обойдется дешевле, чем услуги монополиста (в Москве -- АО "Мосгортепло"). Подобного рода управленческих решений много. Главное -- чтобы в вашем доме нашелся человек, который в состоянии взвалить на себя хлопоты по улучшению быта. Впрочем, такого человека вы можете попросту нанять.

ТСЖ с обременениями

Собственники новых квартир, которые они покупали еще на стадии строительства (по договору о долевом участии или подобным ему соглашениям), часто сталкиваются с тем, что ТСЖ уже создано застройщиком. И, как правило, им приняты решения, весьма далекие от интересов собственников. Например, многие такие ТСЖ заключают договор с управляющей компанией на заведомо невыгодных условиях, с чрезвычайно высокой неустойкой в случае досрочного расторжения договора. В результате собственникам приходится оплачивать содержание дома по завышенным тарифам. Другой вариант -- ТСЖ застройщика не позаботилось о заключении договоров с коммунальными службами и поставщиками услуг, например энергоснабжения. Подобного рода проблемы решаются поэтапно.

Во-первых, необходимо перехватить управление ТСЖ от застройщика и аффилированных с ним лиц. Для этого необходимо созвать внеочередное собрание ТСЖ и переизбрать правление. Внеочередное собрание созывается по инициативе любого собственника. Если собственник не состоит в ТСЖ, ему достаточно подать заявление, и он начисляется в члены товарищества автоматически. Следует позаботиться о кворуме. Напомним, для него необходимо присутствие собственников, обладающих не менее чем половиной голосов. Большинство решений собрания ТСЖ, в том числе по выборам в правление, принимается простым большинством голосов лиц, участвующих в собрании.

Новоизбранное правление и его председатель, ревизионная комиссия проводят ревизию хозяйственной деятельности своих предшественников. При необходимости они расторгают невыгодные договоры, заключают новые. Если расторгнуть договоры по взаимному согласию сторон не получается, они вправе обратиться в арбитражный суд для принудительного расторжения. В случае, если деятельность предыдущего председателя правления нанесла ущерб ТСЖ и его членам, новое руководство товарищества вправе поставить вопрос о привлечении его к имущественной и иной ответственности -- вплоть до уголовной. На стадии смены руководства ТСЖ собственникам не обойтись без хорошего юриста. Однако расходы на его услуги несопоставимо малы по сравнению с расходами по кабальным договорам с недобросовестными управляющими и коммунальными службами.

КоммерсантЪ
http://www.vnv.ru/articles/25/

В сфере управления жилыми многоквартирными домами возможны два способа хозяйствования:

1. Общегородская затратная эксплуатация жилой недвижимости (муниципального жилья); объектом управления муниципалитета (государства) является весь жилой фонд, расположенный на определенной территории. Муниципалитет пытается решить коммунальные проблемы всего города, но не каждого конкретного дома. Средства на ремонт и содержание жилого фонда собираются с населения, а также ремонт осуществляется за счет местного бюджета. Такой принцип управления позволяет полностью отремонтировать несколько домов, но не весь жилищный фонд.

2. Пообъектное управление жилыми домами - через жилищные товарищества и кооперативы (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.). Принцип жилищного самоуправления заключается в том, что собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы - владельцы квартир. Основные вопросы, такие как, например, утверждение годового бюджета, рассматриваются на общем собрании жильцов, которое собирается один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения жильцов. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т.д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

Управление жильем на уровне города не может быть эффективным. Такая структура слишком громоздка и далека от реального потребителя. Поэтому необходимо восстановить связь жителя со своим домом. Ведь только сами жильцы смогут определить, какое именно соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является оптимальным, а также контролировать, куда расходуются деньги, поступающие от коммунальных платежей.

Дом (многоквартирное жилое здание) - есть хозяйственный объект, у которого должен быть собственник, ответственный за состояние своего имущества. Состояние и доходность собственности в первую очередь зависит от того, на сколько эффективно собственник будет управлять, владеть и распоряжаться своим имуществом. Конечно, владение своей собственностью подразумевает и ответственное отношение собственников к своему дому, т.е. некоторую социальную активность жильцов. В любом ТСЖ должен быть Председатель и Правление. Большинство граждан пугается организационных вопросов по созданию и дальнейшему функционированию ТСЖ. Но ведь есть специалисты которых можно привлечь. Вопрос государственной регистрациеии ТСЖ и разработки пакета договоров с эксплуатирующими организациями жилого дома поможет разрешить юридическая фирма, а вопросы текущей бухгалтерии ТСЖ разрешит любая бухгалтерская фирма, которых сейчас в Москве найти не составит труда. К тому же услуги специализированных компаний наверняка обойдутся дешевле, чем оплата труда наемных работников. Даже все вопросы текущего управления жилым домом можно перепоручить специализированной управляющей компании, заключив с ней соответствующий договор. Либо Правление привлекает единую обслуживающую дом организацию (например тот же ДЭЗ), но договаривается с ней об оплате оказанных услуг в отдельном договоре. Все это облегчит жизнь Правлению ТСЖ, но соответственно несколько увеличит затраты на организацию деятельности ТСЖ. Хотя, чем эффективнее организована работа ТСЖ, тем больше выгод от его создания и деятельности в итоге получат жители - владельцы квартир.

Какие же это преимущества?:

В муниципальном доме начисление оплаты статей расходов, т.е. оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и текущего содержания здания, производится либо на метр площади здания, либо согласно количеству прописанных людей. В ТСЖ помимо этого допускается распределение некоторых платежей по квартирам или согласно фактическому числу проживающих. Каким образом распределять те или иные затраты в ТСЖ, определяется на общем собрании. Такой принцип очень удобен, т.к. ТСЖ может выбрать наиболее приемлемый метод начисления платежей. С другой стороны, отсутствие твердых механизмов распределения затрат между жильцами может привести к ошибке управляющего.

Уровень оплаты ЖКУ в ТСЖ меньше, чем в муниципальном доме. Это связано, во-первых, с тем, что все платежи, кроме оплаты услуг коммунальных предприятий, члены ТСЖ определяют самостоятельно. То есть, все расходы по текущему содержанию, ремонту и благоустройству зависят только от возможностей и желания жильцов, а также от состояния здания. Величина этих платежей, их периодичность и способ распределения между жильцами устанавливается членами ТСЖ. Данные платежи могут собираться единовременным взносом или накапливаться в течение времени для постепенного выполнения всех ремонтов. Во-вторых, многие ТСЖ оплачивают услуги водоснабжения и отопления по фактическому потреблению.

1. Электроэнергию мы оплачиваем согласно показаниям счетчика, фиксирующего потребление энергии в каждой конкретной квартире. Однако, существует социальная норма потребления электроэнергии 1 человеком в месяц. ТСЖ оплачивают потребляемую электроэнергию, применяя социальные нормы потребления электроэнергии, что снижает стоимость оплаты участников ТСЖ за электроэнергию.

2. Отопление и горячее водоснабжение
В муниципальном доме, так же как и в ТСЖ, стоимость услуг отопления и горячего водоснабжения зависит от двух условий: стоимость Гкал энергии и количество потребленной энергии на отопление здания или нагрев воды для бытовых нужд. Фактическая стоимость Гкал одинакова для муниципального дома и ТСЖ.

В муниципальном доме количество потребленных на отопление Гкал установлено по расчетной методике для каждого зимнего месяца и соответственно с этим устанавливается стоимость отопления:

Количество потребленной энергии устанавливается в среднем по городу и не учитывает особенности конкретного дома и фактическую температуру воздуха.

Стоимость услуги горячего водоснабжения определяется исходя из объема потребления воды, на который влияет оснащенность системы водоснабжения, и затрат на подогрев воды (количество Гкал, затраченных на подогрев воды):

ТСЖ заключает договор непосредственно с ОАО "Мосэнерго", поэтому расчет потребленной энергии определяется для каждого дома индивидуально. Может быть два варианта: 1) на доме установлен счетчик тепла и горячей воды, и эти услуги оплачиваются по фактическому потреблению ресурсов; 2) на доме нет никаких систем учета, услуги оплачиваются согласно расчетам. Если в ТСЖ нет приборов учета, то ОАО "Мосэнерго" обосновывает количество потребленных Гкал и свои затраты для каждого дома индивидуально. Потребление энергии зависит от типа дома, количества проживающих человек, количества радиаторов в доме, температуры и давления воды и т.д. Согласно определяемой расчетной нагрузке каждого дома "Мосэнерго" ежемесячно выставляет ТСЖ счет за услуги отопления и горячего водоснабжения. При отсутствии приборов учета, потребление воды считается равным установленной норме потребления, а затраты на ее нагрев "Мосэнерго" определяет согласно расчетной нагрузке, так же как определяется количество потребленной теплоэнергии. Именно поэтому, оплата отопления и горячего водоснабжения в домах ТСЖ имеет большой диапазон, но в среднем, в течение отопительного сезона, за отопление в ТСЖ оплачивают меньше чем муниципальный дом.

3. Холодное водоснабжение и водоотведение
В каждом жилом доме, как муниципальном, так и кооперативном, установлен водомерный узел, который предусматривается при проектировании здания. В муниципальных домах этим водомером не пользуются и начисляют оплату согласно установленным платежам. В ТСЖ/ЖСК оплата потребленной холодной воды и ее отведение производится согласно показаниям этого водомера и, как правило ниже, чем в муниципальных домах.

4. Обслуживание лифтов
В ТСЖ/ЖСК договоры заключаются с обслуживающими организациями. Существует два варианта заключения договора на лифт. Может быть заключен договор на полное обслуживание, которое включает техническое обслуживание и услуги лифтера. А может быть заключен договор на комплексное обслуживание, которое включает лишь техническое обслуживание, а лифтеров ТСЖ предоставляет самостоятельно. От этого, а также от технических характеристик самого лифта зависит стоимость его обслуживания. Договор заключается с каждым ТСЖ индивидуально. Перед заключением договора обслуживающая организация предоставляет ТСЖ калькуляцию услуг, входящих в обслуживание, и стоимость обслуживания определяется по соглашению сторон.

5. Вывоз ТБО и обслуживание мусоропроводов. Вывоз ЖБО.
В ТСЖ оплата этих услуг ниже, чем в муниципальном доме т.к. подбор организации и заключение с ней договора на вывоз мусора заключается, как правило, на конкурсной основе.

6. Текущий и капитальный ремонт жилищного фонда

6.1. В ТСЖ собственники сами принимают решение о порядке, сроках проведения и финансировании ремонтных работ. Капитальный ремонт проводится, как правило, за счет бюджетных отчислений. При этом ТСЖ является получателем бюджетных дотаций и сам, через конкурс, определяет какую подрядную строительную организацию нанять для осуществления текущего или капитального ремонта своего дома.

6.2. Ремонтный фонд
Для проведения текущих ремонтов здания, устранения возникающих неисправностей, повышения благоустройства и улучшения состояния здания и прилегающей территории в ТСЖ существует ремонтный фонд, который накапливается в течение определенного времени, для проведения установленного перечня ремонтных работ. Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений на ремонтный фонд, исходя из состояния здания, периодичности аварий, возможностей жильцов и т.д. Для того, чтобы определить размер отчислений на ремонтный фонд для конкретного дома, необходимо в течение длительного времени проводить наблюдения за состоянием здания, отслеживать периодичность и стоимость выполняемых работ и т.д.

7. Резервный фонд
Резервный фонд - это отчисления, собираемые только в ТСЖ/ЖСК. При составлении бюджета дома, его необходимо рассматривать отдельно от статей затрат, поскольку резервный фонд - это не ежемесячные затраты по содержанию дома, а своего рода "касса взаимопомощи" дому от его жильцов, предназначенная для всякого рода Форс-мажорных обстоятельств. Этот фонд является свободным денежным резервом ТСЖ/ЖСК, необходимым для устранения риска возникновения непредвиденных затрат. Резервный фонд предусматривается на следующие цели:

1. Своевременная оплата услуг (работ) внешних поставщиков, недофинансированная жителями ТСЖ, ЖСК:

по личным причинам (забывчивость, временное отсутствие денежных средств и т.д.); по причине невыполнения или задержки выполнения государством и городом обязательств по льготам и субсидиям.

2. Устранение аварий, требующих немедленного финансирования.

Величина резервного фонда зависит от следующих характеристик жилого дома:
Количество и площадь квартир в доме
Количество и площадь квартир неплательщиков в доме
Величина задолженности членов перед ТСЖ, ЖСК;
Период возврата средств ТСЖ, ЖСК
Величина задолженности ТСЖ, ЖСК перед внешними поставщиками.
Величина резервного фонда определяется общим собранием ТСЖ. Она может составлять от 30 до 100% ежемесячного бюджета дома.
Резервный фонд - это сумма денег, которая собирается жильцами дома только один раз и пополняется только в результате его целевого использования.
В связи с ростом платежей особый смысл приобретает использование различных способов снижения эксплуатационных затрат:

1. РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ И СИСТЕМЫ УЧЕТА

Наибольшая экономия ресурсов в ТСЖ достигается за счет сокращения потребления теплоэнергии. Кроме того, в ТСЖ, в отличие от муниципального дома, есть возможность использовать системы, сокращающие потребление электроэнергии. При этом темпы роста тарифов на различные услуги неравномерны. Так стоимость тепловой и электрической энергии увеличивается в большем размере, чем все остальные услуги, поэтому экономия этих ресурсов наиболее целесообразна и рациональна.

Механизм управления, на котором основано жилищное самоуправление, позволяет устанавливать в ТСЖ, в отличие от муниципального дома, весь комплекс приборов учета, как счетчики тепла и водомеры на дом, так и счетчики горячей и холодной воды в каждой квартире. Это позволяет достигать максимальной эффективности при использовании приборов учета. Поскольку в ТСЖ есть возможность устанавливать счетчик тепла на дом, то утепление здания и снижение его теплопотерь приобретает смысл, т.к. можно сократить потребление ресурса и, следовательно, сократить затраты.

Кроме того, в кооперативном доме легче организовать приобретение счетчика, поскольку есть управляющий, который осуществляет выбор прибора учета, следит за его эксплуатацией, информирует жильцов о выборе приборов учета и возможной экономии. Житель муниципального дома, решивший установить в своей квартире счетчик воды, должен самостоятельно заключить договор с обслуживающей организацией, приобрести счетчик, передавать показания счетчика в обслуживающую организацию и т.д., что для многих может быть затруднительно.

2. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ДОХОДЫ ДОМА

При эффективной организации своей деятельности товарищество может не только сократить свои расходы, используя описанные выше способы сбережения, но и существенно пополнить бюджет ТСЖ за счет источников дохода, который дает сам дом. Полученные средства могут быть направлены на дополнительное благоустройство дома и придомовой территории. Либо за счет дополнительных доходов можно сократить собственные расходы жителей дома по его содержанию. Решение об использовании данных средств принимают все собственники на общем собрании. Следует отметить, что дополнительные источники дохода может использовать только товарищество. Собственником муниципального дома является город, а, следовательно, и все доходы, которые могут быть получены, направляются в бюджет города. Собственники квартир в муниципальном доме также не имеют возможности использовать дополнительные источники дохода с дома.

1. Сдача помещений в аренду

Первый источник дополнительных доходов - это сдача свободных помещений дома в аренду. Чаще всего это цокольные этажи и подвалы. Вариантов использования данных помещений множество: можно обустроить офис, склад, спорт зал... Все зависит от инициативы жильцов и способности найти подходящего арендатора.
В зависимости от типа дома, есть возможность использовать от 50 до 700 м2. При заключении договора аренды с ТСЖ/ЖСК арендатор платит арендную плату.

2. Устройство мансард на чердаках и строительство мансардных этажей

2.1 Обустройство чердачных помещений путем превращения их в жилые мансардные помещения, при наличии технической возможности такой реконструкции. Доходы от продажи или сдачи в аренду подобных помещений существенно снижают эксплуатационные затраты каждого жителя дома.

2.2. Строительство мансарды предусматривает строительство дополнительного этажа (надстройки) на крыше здания. Члены ТСЖ могут, взяв кредит или пригласив инвестора, построить мансарду в своем доме, для последующей продажи этих помещений или сдачи их в долгосрочную аренду. Чаще всего такие помещения сдаются в качестве жилых помещений. Это связано с тем, что располагать офис на верхнем этаже жилого здания для арендатора (а также для клиентов компании, которая будет там располагаться) не очень удобно. Кроме того, сами жильцы дома чаще всего против, того чтобы в мансардном помещении располагались офисы. Поэтому, в мансардных помещениях в основном располагаются жилые квартиры. Затраты на строительство мансарды составляют 300-550 у.е./м2. Само строительство мансарды будет продолжаться около 6 месяцев. Площадь мансарды может занимать до 70% площади застройки здания.

3. Использование земельного участка дома

Жители домов муниципального жилого фонда не имеют права на придомовую территорию и на землю под домом, она принадлежит городу. Даже если в муниципальном доме часть квартир приватизировано, владельцы этих квартир не имеют права на землю, т.к. собственность на землю может быть оформлена на домовладельца только при условии регистрации ТСЖ. В домах ТСЖ, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственность на землю бесплатно оформляется на владельцев квартир в долевое владение. Собственники квартир, через ТСЖ, могут совместно распоряжаться землей, например, сдавать автовладельцам в аренду. ТСЖ может так же снимать дополнительную придомовую территорию в аренду у города (в этом случае весь доход направляется в бюджет товарищества). Как будет использоваться придомовая территория ТСЖ, зависит только от инициативности и желания собственников дома.

4. Размещение рекламы на стенах дома

Еще один способ извлечения доходов из дома - это размещение на стенах и крыше дома рекламных щитов. Естественно, не все дома смогут использовать этот источник доходов, т.к. домов, у которых есть свободные площади стен, очень мало. Но некоторые дома имеют реальную возможность извлекать из дома достаточно существенный доход.
Диапазон цен размещения рекламного плаката - от 1000 до 3500 у.е. в месяц. Если дом самостоятельно ведет переговоры с заказчиком рекламы, то весь доход идет ТСЖ. При этом ТСЖ платит налог на прибыль с этой суммы. Если же договор заключается через рекламное агентство, то часть полученного дохода идет посреднику.
При удачном расположении здания (возле проезжей части, в центральной части города) и наличии пригодной для размещения рекламы поверхности, ТСЖ может без особых затруднений использовать этот источник доходов. Наружная реклама очень эффективна, т.к. рекламные поверхности здания дают рекламодателю больше возможностей, чем стандартные рекламные щиты и производят большее впечатление. Поэтому поиск желающего разместить рекламу на стене здания не потребует от членов ТСЖ таких усилий как при поиске арендатора подвала или крыши.
Извлечение максимально возможного дохода позволит ТСЖ полностью покрыть затраты на 1 м площади здания либо позволит дополнительно вкладывать в благоустройство здания и территории весьма существенные средства. Однако, из-за отсутствия у ТСЖ опыта подобной деятельности, случаи использования ТСЖ даже какого-либо одного источника дохода единичны, не говоря уже об использовании всех возможностей одновременно.

Таким образом, в ситуации постоянно возрастающей стоимости ЖКУ, отсутствия регулярного бюджетного финансирования ремонтов жилого фонда, муниципалитет не способен быть эффективным управляющим и рационально распределять средства жильцов. А о действиях в направлении снижения затрат через внедрение ресурсосберегающих технологий речь вообще не идет, потому что в данной форме управления отсутствуют необходимые механизмы составления и ведения бюджета дома, эффективного взаимодействия с жильцами. Хорошо если город возьмет на себя хотя бы ремонт и замену инженерных коммуникаций.

Единственный способ эффективного управления отдельно взятым домом - это создание в нем ТСЖ. Но необходимо чтобы это ТСЖ было не формальным, а реальным рачительным собственником своего дома.

Ведущий юрисконсульт "Атлант"
http://www.cus.ru/articles_8.htm

Плюсы и минусы создания ТСЖ

Для начала дадим четкое определение, ТСЖ – это товарищество собственников жилья, представляющее собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (Жилищный кодекс РФ).

Создание ТСЖ. Рано или поздно приходит время, когда жители новостроек или уже построенных домов, принимают решение образовать ТСЖ. Объединение жильцов в «общество» происходит для того, чтобы владельцы своих квартир, могли управлять принадлежащим им имуществом, а также решать вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Зачем это нужно? ТСЖ обладает правом выбора обслуживающей компании, а в случае, если качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям жильцов, ТСЖ самостоятельно может расторгнуть договор и заключить его с другой организацией. Также ТСЖ самостоятельно планирует ремонтные работы в доме, а план работ и статья расходов утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, поэтому нет необходимости просить местную власть выделить деньги и ремонтников на потребности дома.

Откуда берутся деньги? Здесь есть несколько видов источника доходов. 1. Обязательные платежи и вступительные взносы членов товарищества. 2. Собственные доходы ТСЖ, сформированные путем сдачи в аренду домового имущества (стены дома для рекламы, придомовая территория для размещения «передвижных» торговых точек). ТСЖ может распоряжаться по своему усмотрению близлежащей территорией, но для этого необходимо оформить участок в собственность.

*Примечание 1. К сожалению, уже на данном этапе существования ТСЖ ожидают подводные камни. Перед созданием ТСЖ нужно сделать межевание земли и разметку территории. Межевание может быть выполнено как по линии дома, так и по прилегающей территории к дому. Однако этот вопрос очень сложный: по официальным данным, чтобы в Москве произвести межевание земли, надо выстоять 8-летнюю очередь. Но есть и другой негативный момент – без межевания невозможно оформление объекта в собственность.

И третий вид дохода ТСЖ – выделение бюджетных денег на эксплуатацию, ремонт здания и оплата некоторых видов коммунальных услуг для льготных категорий жильцов.

*Примечание 2. Также проблема еще скрывается в проведении капитального ремонта дома. За короткий срок необходимая сумма для ремонта не наберется, скорее дом рухнет... Однако этот вопрос местные власти взяли под свой контроль, и сейчас разрабатываются поправки бюджета, из которого и будут выделяться деньги на капремонт. Даже если необходимую сумму все-таки удалось собрать, то в конце года придется заплатить еще 24% от суммы, как налог на прибыль.

Полномочия. Для выполнения обязанностей ТСЖ, их полномочия четко прописаны в Жилищном кодексе РФ: обслуживание, эксплуатация, ремонт дома, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества, сдача в аренду части общего имущества в многоквартирном доме. Но данные функции больше нацелены на организацию взаимоотношений с потребителями коммунальных услуг. Так, товарищество может потребовать внесения платы за предоставленные собственнику комуслуги, и оплаты пеней. Необходимо отметить, что законодательство также наделило ТСЖ правом обратиться в суд для ограничения или прекращение предоставления коммунальных услуг неплательщику. Однако чтобы добиться желанного результата, придется затратить немало времени и усилий.

*Примечание 3. В товарищества должна быть грамотная команда бухгалтеров и юристов, которые также разбираются и в налогообложении. Например, муниципалитет выделяет ТСЖ субсидии, однако за использование денег придется отчитываться по всем правилам согласно действующего законодательства, так как финансовую деятельность членов товарищества будет проверять государственная ревизионная служба. Плюс ко всему налогообложение средств на капремонт.

Однако, кроме финансово-правовой безопасности, могут возникать «очаги возгорания» и от председателя или членов ТСЖ. Ведь найдется человек, который будет не прочь полакомиться деньгами жильцов. Поэтому, принимая жильцов в должность юриста и экономиста, помните, кроме сложных проблем, вы их наделяете и большими полномочиями...

Рейдерство и ТСЖ. Принятый жилищный кодекс оказался на руку не собственникам жилья, а, как раз, рейдерам. Все очень просто: жильцы нечетко представляют себе механизмы работы Жилищного кодекса РФ, а рейдерам это выгодно. Во-первых, потому что эти люди юридически грамотны, а во-вторых, не так уж и давно вступили в силу новые законы в области недвижимости, которые вмещают в себя много неточностей и противоречий.

Отсюда следует, что, согласно Федеральным законом о государственной регистрации ТСЖ, их регистрирует Федеральная налоговая служба (ФНС). Плюс, товарищество, как некоммерческую организацию, также можно зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе (ФРС). В свою очередь, ФРС, перед регистрацией ТСЖ, проводит проверку представленных документов, для установления их законности. Такая процедура выступает гарантом того, что в товарищество войдут только собственники квартир. А ФНС не имеет права заниматься проверкой документов, поэтому в состав ТСЖ (по поддельным бумагам) могут войти и рейдеры.

Цель рейдеров – получить контроль над ТСЖ путем получения большинства голосов на собраниях. Они могут ввести в заблуждение жителей, организовав видимость правильного голосования. Самое главное – получить доверие жильцов. Ценность для рейдеров представляют земля и площади в составе общего имущества, которые можно продать или предложить в аренду, а также средства товарищества. Проведя несложные подсчеты, видим, что бюджет одного ТСЖ (многоэтажный дом) может достигать нескольких миллионов рублей в месяц. Завладев этими средствами, рейдеры уже распоряжаются бюджетом в своих целях, а не на благо дома и жильцов.

Поэтому, во избежание подобных ситуаций, необходимо быть предельно внимательным и осторожным. А, если на собрании уже зазвучали призывы бороться за права жителей, председателю и членам товарищества нужно держать «ухо востро», возможно, их собственность находится под прицелом рейдеров.

Плюсы и минусы ТСЖ. Как у каждой сформированной общественной организации, у ТСЖ есть свои достоинства и недостатки.

Плюсы:
1. Возможность влиять на решение вопросов. Только жильцы в праве принять или отклонить решение по своему дому, которое принимается большинством голосов. А жильцы, которые проживают в доме и не состоят в товариществе, должны подчиняться принятым решениям.

2. Коммерческая деятельность и прибыль. Для дополнительного пополнения бюджета ТСЖ можно сдавать нежилые помещения, или же предложить в аренду подвалы или верхние технические этажи. А наружные стены дома и крышу можно использовать в качестве рекламы, размещая щиты, плакаты и т.д. Подобное решение уменьшит расходы дома за счет вот такой деятельности.

3. Чистота в доме. Приятный ухоженный двор, благоустроенные подъезды, – все это возможно, но при системном подходе формирования и определении функций ТСЖ. Общество жильцов может самостоятельно выбрать соответствующую компанию и следить за качеством ее работы, или сформировать личный персонал. Поэтому чистота – не только залог здоровья, но повышения рыночной цены на жилье.

Минусы:

1. Приоритет на стороне большинства. Количество голосов членов ТСЖ должно быть больше половины общего числа голосов жильцов (как правило, в многоквартирных домах).

2. Расходы на содержание дома слишком велики. К сожалению, появление дополнительной сметы расходов в личном бюджете жильцов и есть негативное отношение к ТСЖ. Если брать во внимание коммунальные платежи, то они точно такие же, как и по всему городу. Поддержание придомовой парковки в нормальном состоянии, консьерж, или установка замка, все равно, выходит в несущественные затраты. Однако нужно вовремя уплачивать членские взносы, так как кроме комуслуг необходимо оплачивать работу управляющей компании, бухгалтера, юриста.

3. Законодательство и механизм взаимодействия ТСЖ. Существующие пробелы в действующих законах отрицательно сказываются на товариществе. Так, если жилец отказывается от уплаты коммунальных услуг, изъять деньги представляется возможным только через суд. Понятно, что за день-два этот вопрос не решится, и весь этот период недостача в бюджете ТСЖ будет покрываться за счет законопослушных плательщиков взносов. Здесь назревает вопрос учета граждан, пользующихся льготами, для которых законом предусмотрены всевозможные дотации. Получается, что ценовая разница для ТСЖ должна идти из местного бюджета, но этого не происходит.

4. А где же инициатива граждан? В определенный момент может наблюдаться сопротивление самих жильцов дома... Даже собрать всех членов товарищества бывает сложно. Ссылаясь на разные причины, жильцы сами срывают заседания собраний... Поэтому управляющая компания старается проводить в доме разъяснительную работу, и пытается сплотить жильцов.

Вывод. ТСЖ будет дееспособным, если отношения между ним и жильцами строятся на основе взаимного доверия, требовательности и обязательности исполнения принимаемых решений. Чтобы правильно принимать решения, необходимо учитывать мнение всех собственников квартир дома. Товарищество не в силе принимать некоторые принципиально важные решения без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ. Решение, принимаемое в товариществе большинством голосов обязательно для всех собственников квартир.

Автор: Вячеслав Зубко

http://www.apartment.ru/da/Default.asp?id=7032

Добавлено (06.02.2009, 12:28)
---------------------------------------------
отделимся забором от 1 и 5й секции и будем жить в чистоте и порядке:)

В действительности, Надежда Ивановна обратилась не только к Вам, но и ко всем нашим соседям, которые уже имеют на руках свидетельство о собственности, как к пластбаумовским, так и к социальинициативским.
Я не сталкивался с организацией ТСЖ. Но согласился быть в ИГ создаваемого ТСЖ.
Лучше мы будем в ТСЖ, чем "чужие люди", не живущие в доме. Мы имеем право, как собственники, в любое время сменить управляющую компанию, проследить за ее действиями, осуществить контроль расхода средств и качества выполненных работ подрядчиками.
Я не знаю, к лучшему это или нет, но думаю, что хуже не будет. Тем более, что Надежда Ивановна будет продолжать свою работу. А она имеет хороший опыт, да и спокойнее с ней, так как есть доверие.
От Вас не требуется никаких документов кроме как копии свидетельства о собственности. Никакой Протокол без подписей собственников не будет иметь силу. Так что аферы не должно быть, ну и мы постараемся проконтролировать ситуацию.

Учитывая, что мы не имеем опыта с ТСЖ, предлагаю в этой теме высказывать свое мнение, скидывать статьи по теме.
Естественно все новое пугает, но мы за семь лет столько прошли вместе, что и с науками по ТСЖ справимся.
Так лучше мы сами справимся, чем за нас кто-то решит.

P/S/ Если обратили внимание, то я поднимал этот вопрос еще в феврале 2009 года.

Уточните, с кем общаться по поводу участия в ИГ ТСЖ?

С уважением,
Алексей

Информация выше.

Добавлено (19.06.2012, 17:06)
---------------------------------------------
Прошу прощения, описка - ФЗ-188 от 29.04.2004 в ред. от 05.06.2012