Исх. №357/С – «Пластбау-М»
От 22 сентября 2008 г.
г.Москва
Председателю Контрольного Комитета Правительства г.Москвы
1-му Заместителю Мэра в Правительстве г.Москвы
А.В.Рябинину
от инициативной группы соинвесторов строительства жилых домов по адресам: ул.Наримановская, вл.8 и Севастопольский пр-кт, вл.51 (бывший проект ООО «Пластбау-М»)

Уважаемый Александр Владимирович!

Инициативная группа (далее ИГ) выражает признательность за проявленное Вами внимание к просьбе соинвесторов бывшего проекта ООО «Пластбау-М» провести дополнительную проверку правоустанавливающих документов дольщиков на основе их объективного и всестороннего анализа в структурах Управления экономической безопасности Москонроля (наш Исх.: №355/С – «Пластбау-М» от 9.09.2008 г.)
В настоящие время между ИГ и городскими службами, осуществляющими регламентные мероприятия, наметились предпосылки для налаживания конструктивного взаимодействия.
Вместе с тем, в связи с неоднозначным подходом экспертов указанных структур к оценке условий сделок, заключенных с соинвесторами в 2003-2004 гг. с компаниями-партерами ООО «Пластбау-М», ИГ считает необходимым довести до Вашего сведения информацию следующего содержания.
Процедура оформления сделок соинвесторами бывшего проекта ООО «Пластбау-М» по приобретению жилых объектов в рамках городской Программы строительства экспериментальных жилых домов по адресам: ул.Наримановская, вл.8 и Севастопольский пр-кт, вл.51 осуществлялась через риэлтерскую фирму-посредника прежнего застройщика ООО «Уют-компанию» и проходила в две стадии.
Первая стадия (подготовительный этап)
Включала в себя решение вопросов, связанных с урегулированием отношений с указанной выше компанией, определением условий будущих сделок с заказчиком строительства, страховой компанией и непосредственно с ООО «Уют-компания».
На этой стадии осуществлялось подписание так называемых предварительных соглашений и дополнений к ним, в которых закреплялись обязательства риэлтера обеспечить подбор интересующего соинвестору объекта недвижимости, провести комплекс мероприятий необходимых для заключения договоров с указанными выше компаниями, определялся размер общих расходов дольщика, который включал в себя взнос необходимый для строительства объекта (от 60% до 70% от общей суммы расходов), оплату страховки сделки (от 30% до 35% от общей суммы расходов) и услуг риэлтерской фирмы (1,5% от общей суммы расходов).
Вторая стадия (основной этап)
Включала в себя заключение договоров с основным исполнительным экспериментального проекта и фирмами, обеспечивающими его поддержку, т.е. реализацию тех договоренностей, которые были закреплены в предварительных соглашениях.
Так в частности, на этой стадии:
1. Соинвесторами был заключен Договор о реализации инвестиционного проекта с контрагентами ООО «Пластбау-М» - компаниями ООО «Гарденис», ООО «Ремстройотдел», ООО «Проектстром» с последующей оплатой 100% взноса, затребованного заказчиком на строительство приобретенных соинвесторами жилых объектов взависимости от его площади.
2. По рекомендации ООО «Уют-компания» было осуществлено страхование сделки посредством приобретения большинством соинвесторов у ООО «СК Природа» страхового полиса на случай ее срыва или невыполнения заказчиком сроков строительства. Тех дольщиков, которые отказались от страхования, ООО «Уют-компания» обязала внести залоговые суммы в размере соответствующем стоимости страховок, подтвердив свои обязательства гарантийным письмом возвратить их при наступлении указанных выше обстоятельств.
3. И, наконец, между соинвесторами и риэлтерской фирмой ООО «Уют-компания» был заключен Договор-поручение на оплату ее услуг за юридическое сопровождение сделки с застройщиком и оформление прав собственности по завершению строительства в размере 1,5% от общего взноса. Наряду с вышеуказанными процедурами в отношении ряда граждан – соинвесторов бывшего проекта «Пластбау-М» риэлтерской фирмой ООО «Уют-компания» были применены и другие схемы безналичного расчета для покрытия расходов, которые оговаривались предварительным соглашением.

После заключения всех указанные выше сделок и оплаты по ним всех необходимых взносов предварительное соглашение теряло силу действия, так как оно было реализовано в новых договорах.
Следует особо подчеркнуть, что только после выполнения всех условий, предусмотренных предварительным соглашением и оплаты соинвесторами 100% обусловленных договорами взносов в пользу всех трех компаний, ООО «Уют-компания» регистрировала указанные выше договоры, как вступившие в силу.
Таким образом для признания прав соинвестора на получение в собственность приобретенного им объекта основополагающее значение имеет – «Договор о реализации инвестиционного проекта», заключенный соинвесторами с компаниями-контрагентами ООО «Пластбау-М». Этот договор определяет отношения между соинвестором и заказчиком строительства, которые основываются на признании того факта, что граждане, заключившие указанный договор обеспечили оплату 100% денежных средств, необходимых для строительства указанного в договоре жилого объекта, а заказчик взял на себя обязательства построить этот объект и предоставить его в собственность дольщикам.
Подтверждением этого факта является заключение в декабре 2005 г. между соинвесторами, компаниями-контрагентами застройщика и непосредственно ООО «Пластбау-М» трехстороннего соглашения, в котором ООО «Пластбау-М» признавал в права соинвесторов на получение в собственность приобретенных ими объектов, подтверждал внесение ими в полном объеме инвестиционных вкладов, а также свои обязательства выполнить все условия заключенных в 2003-2004 гг. сделок и предоставить дольщикам указанные выше объекты без каких либо ограничений и дополнительных финансовых обременений.
Кроме того, в этот же период Дирекция ООО «Пластбау-М» по требованию Правительства г.Москвы представили официальный список основной группы соинвесторов, участвующих в реализации Программы строительства экспериментальных жилых домов в г.Москве, вместе со списком приобретенных ими по указанному выше договору объектов недвижимости.
При решении вопроса о признании прав соинвесторов бывшего проекта «Пластбау-М» необходимо также учитывать то обстоятельство, что за счет тех средств, которые были внесены ими в пользу ООО «Пластбау-М» в 2003-2004 гг. можно было обеспечить строительство жилых объектов не только в объемах, которые необходимы были для удовлетворения потребностей дольщиков, но и профинансировать строительство части жилья, которое согласно инвестиционному контракту, подписанному между Правительством г.Москвы и прежним застройщиком, должно было отойти на муниципальные нужды города (себестоимость строительства в указанный период для монолитно-каркасных домов составляла около 400 долларов США за кв.м.).
Принципиальное значение имеет также тот факт, что на средства, внесенные соинвесторами по «Договору о реализации инвестиционного проекта» был проведен комплекс мероприятий по освоению строительных площадок по адресам: ул.Наримановская, вл.8 и Севастопольский пр-кт, вл.51, строительству подземных гаражей и нулевого цикла будущих жилых домов, что является весьма капиталоемким этапом строительства указанных выше объектов.
Надеемся, что представленная ИГ информация будет учтена экспертами структур, осуществляющих регламентные мероприятия, и поможет исключить вероятность необоснованного зачисления соинвесторов бывшего проекта ООО «Пластбау-М» в списки лиц, якобы недоплативших по инвестиционным вкладам.
Это возможно только при условии, что экспертами будет применяться методика оценок, основанная на однозначном подходе и признании того факта, что отношения соинвесторов с бывшим застройщиком ООО «Пластбау-М» регулировались только одним правоустанавливающим документом – «Договором о реализации инвестиционного проекта». Все остальные договоры, соглашения и дополнения к ним носили сопутствующий характер и по существу регулировали отношения соинвесторов с другими компаниями.
Необходимость коррекции применяемой экспертами регламентных служб методики диктуется также тем обстоятельством, что целый ряд соинвесторов, правоустанавливающие документы которых прошли проверку и получили положительное заключение, имеют на руках точно такие же документы, как и дольщики, попавшие в списки должников. Это произошло в силу того, что многие из них посчитали нецелесообразным представлять для анализа в Москонтроль предварительные соглашения с ООО «Уют-компания» и дополнения к ним, которые, как уже указывалось выше, после заключения основного договора с застройщиком утратили свою силу.

Надеемся на Вашу поддержку!

Председатель инициативной группы соинвесторов проекта «Пластбау-М»
Липовой Борис Иванович

Секретарь инициативной группы соинвесторов проекта «Пластбау-М»
Алешкина Наталья Сергеевна