Адресату, которому предназначено

Пояснительная записка

Инициативная группа, действующая по поручению коллектива граждан, пострадавших в результате провала Программы строительства экспериментальных жилых домов в г. Москве по адресам: ул. Наримановская, вл.8, корп. 1 и 2 и Севастопольский пр-кт, вл.51 и Дубнинская, вл.30А информирует Вас по существу проблемы, изложенной в Письме исх. № 400/С от «____»_________2008г. с целью подтверждения обоснованности наших просьб о защите интересов указанной выше категории дольщиков.
Программа строительства экспериментальных жилых домов была принята Правительством Москвы в январе 2002г. с целью внедрения в градостроительную индустрию столицы новых энергосберегающих технологий. По оценке специалистов, эта программа открывала возможность сократить до 15-18% издержки по строительству каркасно-монолитных домов и до 30% расходы на их эксплуатацию в будущем, за счет создания автономных источников энергоснабжения и теплообеспечения.
В качестве основного инвестора застройщика будущих экспериментальных домов была определена компания ООО «Пластбау-М» (Постановление Правительства Москвы № 15-ПП от 08.01.2002г.).
В 2002-2003 гг. по решению московского правительства новая технология была апробирована путем реализации пилотного проекта по строительству жилого дома по ул. Палехская, д.5. Его результаты были высоко оценены первыми лицами в Правительстве г.Москвы и широко разрекламированы в средствах массовой информации.
В сентябре 2002г. между городом и застройщиком был подписан инвестиционный контракт (№ ДЖП-02,ВАО,00365 от 11.09.02г.), в соответствии с которым город брал на себя обязательства предоставить застройщику необходимые строительные площадки, а последний возвести на них в течение 1,5-2х лет за счет собственных и привлеченных средств соинвесторов жилые дома с предоставлением городу на муниципальные нужды от 35% до 40% жилых и технических помещений общей площади в возводимых зданиях.
Заручившись поддержкой городских властей, компания ООО «Пластбау-М» в 2003-2004гг. привлекла к участию в проекте более 150 соинвесторов - физических лиц, с которыми были заключены договоры о реализации инвестиционного проекта по строительству жилых домов соответственно по адресам: Севастопольский пр-кт, вл.51 и ул.Наримановская, вл.8. Общая сумма поступлений по самым скромным подсчетам составила от 8 до 10 млн. долларов США. С учетом себестоимости строительства, существовавшей на период 2003-2004 гг. это давало возможность возвести как минимум два жилых дома по 200 квартир каждый.
В последующие годы из-за несогласованности действий прямых исполнителей городской программы экспериментального жилищного строительства, бесконечных бюрократических проволочек, бездействия лиц, назначенных Правительством г.Москвы для обеспечения контроля за выполнением проекта, Постановление Правительства Москвы 15-ПП от 08.01.2002г. не было выполнено.
Аналогичная судьба постигла и последовавшие вслед за этим нормативные акты: Постановления Правительства Москвы № 1107-ПП от 30.12.2003г., № 537-ПП от 30.08.2004г., № 950-ПП от 25.12.2004г., № 25-ПП от 18.01.2005г. По тем же причинам не был реализован инвестиционный контракт ДЖП.04САО.00616 от 19.08.2004г, предусматривающий строительство жилого дома по ул. Дубнинская, вл. 30А (работы на указанной строительной площадке не производились и соинвесторов-физических лиц не имеется).
Вначале 2005г. застройщик предпринял попытки организовать строительство жилых домов, которые, вскоре, были прекращены в связи с требованием Правительства Москвы внести изменения в проект и обеспечить строительство подземных гаражей по ул. Наримановская, вл. 8 между корпусами 1 и 2, а по Севастопольскому пр-ту, вл. 51 - под основанием будущего жилого здания.
В результате, проект экспериментального строительства вместо того, чтобы вступить в практическую стадию реализации, вновь утонул в потоке бесконечных согласований, многочисленных экспертиз, в острых дискуссиях между заказчиком и градостроительными службами города. Кроме того, указанная коррекция проекта привела к его значительному удорожанию. В конечном итоге, летом 2005г. стало ясно, что строительство экспериментальных жилых домов по так называемой энергосберегающей технологии зашло в тупик.
Естественно, что это повлекло за собой выход из проекта свыше 25% соинвесторов, которые, потеряв всякую надежду на получение квартир, покинули его, понеся значительные финансовые потери.
Не менее существенный удар был нанесен и по материальным интересам оставшихся в проекте дольщиков.
Летом 2005г. по инициативе городского Правительства были инициированы проверки со стороны органов Прокуратуры в отношении как ООО «Пластбау-М», так и компаний-контрагентов прежнего застройщика (ООО «Уют компания», ООО «Гарденис», ООО «Ремстройотдел», ООО «Проектстром»), осуществлявших продажу квартир в будущих экспериментальных домах по поручению застройщика, а также страховой компании СК «Природа».
В результате предпринятых в отношении указанных компаний карательных мер, оставшиеся в проекте соинвесторы лишились 5% от общей суммы инвестиционного вклада, уплаченных указанным риэлтерским фирмам за услуги по юридическому сопровождению сделки и в качестве взноса за будущую регистрацию прав собственности на приобретенный объект недвижимости, и от 25% до 35% от общей суммы указанного вклада, которые были внесены на счет СК «Природа» по страховому договору, что по самым скромным подсчетам составляет для разных дольщиков проекта ООО «Пластбау-М» от 10 до 30 тыс. дол. США.
В настоящее время указанные компании прекратили свое существование, а отдельные их руководители отбывают уголовное наказание.
Только после неоднократных обращений соинвесторов в адрес московского Правительства и федеральных властей, руководство города в декабре 2005 года приняло решение включить строительные адреса по ул. Наримановская, вл. 8, корп. 1,2, Севастопольский пр-кт, вл. 51 и ул. Дубнинская, вл.30А в список проблемных объектов и поставить строительство экспериментальных жилых домов под контроль Комиссии по проверке контрактов на реализацию инвестиционных проектов строительства жилых домов в г. Москве во главе с первым заместителем Мэра Москвы В.И. Ресиным (распоряжение Правительства Москвы за № 2337 от 23.11.2005г).
В этот период, по требованию городских властей ООО «Пластбау-М» перезаключил с соинвесторами договоры, подтверждающие его прежние обязательства, а также выдал гарантийные сертификаты о неизменности ценовой стоимости жилья, согласованной по договорам 2003-2004гг.
Одновременно с этим по требованию Правительства дирекция ООО «Пластбау-М» предоставила для регистрации в Префектурах ВАО и ЮЗАО списки соинвесторов (107 граждан соинвесторов – физических лиц), оплативших в 2003-2004 гг. 100% инвестиционного вклада с приложением к нему перечня приобретенных ими объектов недвижимости.
Правительство г.Москвы дало заверения соинвесторам, что будут приняты все необходимые усилия по скорейшему принятию Учредительного документа, регулирующего порядок и сроки строительства экспериментальных жилых домов, взамен утратившего силу Постановления Правительства № 950-ПП от 28.12.2004г., оперативно продлены сроки действия инвестиционных контрактов с ООО «Пластбау-М», оказано содействие в организации плановых строительных работ.
К нашему большому разочарованию, обещания, данные исполнителями программы строительства экспериментальных жилых домов, в очередной раз не были выполнены. Потребовалось более 1,5 лет, прежде чем упомянутые выше субъекты смогли согласовать проект Учредительного документа (Постановление Правительства г.Москвы № 443-ПП от 06.06.2007г.). К сожалению, дальше этого сотрудничество между заказчиком и Правительством г.Москвы не пошло, также как, и не были продлены сроки действия инвестиционных контрактов.
Из-за проволочек с выдачей городом нормативно-разрешительной документации, а также попыток Департамента экономической политики и развития г.Москвы увеличить размер обременений на экспериментальный проект, застройщик в начале 2007 г. прекратил финансирование строительных работ. В свою очередь, город обвинил ООО «Пластбау-М» в том, что оно не выполняет обязательств, взятых перед Правительством г.Москвы.
Осенью 2007г., когда разногласия между участниками строительства достигли своего апогея, Правительство Москвы приняло решение в одностороннем порядке расторгнуть в одностороннем порядке инвестиционные контракты с ООО «Пластбау-М» (Постановление Правительства Москвы № 852-ПП от 03.10.2007г.) и обеспечить строительство жилых домов по упомянутым выше адресам за счет средств городского бюджета.
Вслед за этим, город признал себя правопреемником обязательств, взятых прежним застройщиком, по отношению к соинвесторам Программы экспериментального жилищного строительства (Постановление Правительства № 1059-ПП от 11.12.2007г. «О мерах по защите интересов граждан, пострадавших от неисполнения обязательств ООО «Пластбау-М», и завершению строительства по адресам: ул. Наримановская, вл. 8, корп. 1 и 2, Севастопольский пр-кт, вл. 51 и ул. Дубнинская, вл. 30А».
Указанными нормативными актами, предусматривалось проведение следующих мероприятий:
1. Незамедлительное расторжение инвестиционного контракта с ООО «Пластбау-М» в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ. С этой целью Префектурам ВАО, ЮЗАО и САО г Москвы давалось поручение в 2-х недельный срок после выхода ППМ № 852-ПП от 02. 10. 2007г. подготовить проект соглашения о расторжении инвестиционного контракта с прежним застройщиком (п.3 ППМ № 852-ПП)
2. Завершение строительства домов по указанным выше адресам за счет бюджетных средств города силами Управления капитального строительства г. Москвы (п. 1 ППМ № 1059-ПП).
3. Реализация комплекса мероприятий по урегулированию правовых отношений между городом и соинвесторами бывшего проекта ООО «Пластбау-М», который должен был проводиться в следующей последовательности:
-организация проверки правоустанавливающих документов (инвестиционных договоров, платежных поручений и т.д.) Управлением Правительства Москвы по экономической безопасности (пп 1.1,1.2 ППМ № 1059-ПП);
-принятие протоколов о разделении жилых площадей, в строящихся домах с учетом выделения квартир, предназначенных для передачи в собственность гражданам соинвесторам ООО «Пластбау-М», и отходящих на нужды города (п. 2.3 ППМ № 1059-ПП);
-заключение между городом и соинвесторами бывшего проекта ООО «Пластбау-М» договоров о долевом участии в строительстве жилых домов по вышеуказанным адресам, предусматривающих передачу в собственность указанной категории граждан ранее приобретенных ими объектов недвижимости (п. 2.1 ППМ 1059-ПП);
-проведение учетной регистрации указанных договоров в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда (ДЖП и ЖФ) в 3-х месячный срок с момента их подписания.
4. Передача принадлежащих соинвесторам ООО «Пластбау-М» объектов недвижимости по завершению строительства домов по ул. Наримановская, вл.8 и Севастопольский пр-кт, вл. 51, и оказание со стороны города помощи в регистрации прав собственности на эти объекты.
Ответственность за выполнение этих мероприятий была возложена на Префектов ВАО Н. Н. Евтихиева и ЮЗАО А. В.Челышева, а также 1-го заместителя Мэра Москвы В. И. Ресина.
Таким образом, в указанных нормативных актах московского Правительства закреплялась процедура, имеющая своей целью формирование партнерских отношений с соинвесторами бывшего проекта ООО «Пластбау-М» как гражданами, которые внесли в свое время взносы не только на строительство приобретенных ими объектов недвижимости, но и определенные суммы денежных средств от 30% до 40 % от взноса, которые должны были быть использованы застройщиком на строительство объектов для муниципальных нужд.
Город признавал тот факт, что значительная часть этих средств к моменту расторжения инвестиционного контракта с ООО «Пластбау-М» была освоена на разработку проектной и другой технической документации, на проведение строительных работ начального этапа по адресам: ул.Наримановская, вл. 8 и Севастопольский пр-кт, вл. 51, а также оплату обязательного взноса городу за предоставленную прежнему застройщику строительную площадку по ул. Дубнинская, вл. 30А.
Учитывалось также то обстоятельство, что объем выполненных работ по возведению жилых зданий мог бы быть еще масштабнее, и выполнен в более ранние сроки, если бы город своим волевым решением не обязал ООО «Пластбау-М» в 2005 г. внедрить в проект обязательное строительство подземных гаражей, что значительно увеличило капиталоемкость проекта и затормозило темпы его реализации.
Руководствуясь указаниями городского Правительства, соинвесторы бывшего проекта ООО «Пластбау-М» в октябре-ноябре 2007 г., в официальном порядке предоставили в Префектуры ВАО и ЮЗАО договоры инвестирования, платежные и другие документы, подтверждающие факт приобретения ими квартир в строящихся домах по ул. Наримановская, вл. 8 и Севастопольскому пр-ту вл. 51 в 2003-2004 гг.
В период с ноября 2007г. по январь 2008 г. эти документы прошли детальную проверку в аппарате УЭБ при непосредственном участии представителей Инициативной группы соинвесторов бывшего проекта ООО «Пластбау-М».
14.02.2008г. руководитель УЭБ А.Б.Корсак официально информировал членов Комиссии по проверке выполнения договоров на реализацию инвестиционных контрактов по строительству жилых домов в городе Москве и лично ее Председателя, первого Заместителя Мэра г.Москвы В.И. Ресина, о завершении указанной проверки в полном объеме и рекомендовал городу признать права основной группы соинвесторов бывшего проекта ООО «Пластбау-М», состоящей из 107 дольщиков, на получение в собственность приобретенных ими в 2003-2004 гг. объектов недвижимости.
На основании результатов проверки УЭБ Префектурами ВАО и ЮЗАО г. Москвы были составлены окончательные варианты списков соинвесторов бывшего проекта ООО «Пластбау-М» и схемы распределения среди них жилых объектов.
На повестку дня, естественно, встал вопрос о заключении договоров о долевом участии между городом и соинвесторами. Указанная процедура, согласно ППМ № 1059-ПП от 11.12.2007г. была поручена Префектурам ВАО и ЮЗАО.
В целях ускорения решения данного вопроса, инициативная группа соинвесторов бывшего проекта ООО «Пластбау-М» предоставила на рассмотрение префектов ВАО (28.12.2007г.), ЮЗАО (10.01.2008г.) и Комиссии во главе с первым Заместителем Мэра Москвы В.И.Ресиным (14.01.2008г.), подготовленный при содействии квалифицированных юристов проект договора о долевом участии в строительстве жилых домов по ул. Наримановская, вл.8 и Севастопольскому пр-ту, вл.51.
Потребовалось, без малого, около 2-х месяцев напряженных консультаций, прежде чем выяснилось, что Префектуры ВАО и ЮЗАО, а также соответствующие структуры московского правительства не только не готовы, но и не в состоянии заключить такие договоры с дольщиками, так как остались не выполненными п.3 ППМ № 852 от 02.10.2007г. и п.10 ППМ № 1059 от 11.12.2007г., которыми были закреплены порядок, сроки и исполнители процедуры расторжения инвестиционного контракта с ООО «Пластбау-М» и передачи в установленном законом порядке его прав городу.
Только после неоднократных обращений инициативной группы в адрес Мэра Москвы Ю.М.Лужкова, первого Заместителя Мэра Москвы В.И. Ресина, а также председателя Государственной Думы РФ Б.В.Грызлова, Комиссия по проверке выполнения договоров на реализацию инвестиционных контрактов по строительству жилых домов в г.Москве приняла решение безотлагательно принять проект распорядительного документа о расторжении инвестиционного контракта с ООО «Пластбау-М» с приложением к нему списков 107 дольщиков, согласованных с УЭБ и Префектурами (Протокол заседания Комиссии № 108 от 17.03.2008г.).
Проект распорядительного документа, подготовленный по распоряжению Комиссии Префектурами ВАО и ЮЗАО, прошел согласование в большинстве служб Правительства и в начале апреля сего года был передан на рассмотрение ДЖП и ЖФ и Москонтроля.
Одновременно, ввиду невозможности заключить на данном этапе договоры о долевом участии между городом и соинвесторами, по инициативе Префектур ВАО, ЮЗАО и Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы было принято решение провести учетную регистрацию договоров инвестиционного вклада тех дольщиков бывшего проекта ООО «Пластбау-М», правоустанавливающие документы которых прошли проверку в УЭБ (Протокол заседания Комиссии № 108 от 17.03.2008г. и Письмо Заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы И.И. Кузнецовой № ОС(50-3)-448/8-(0)-1 от 24.03.08г.).
Однако, эти мероприятия были заблокированы, так и не начавшись.
Это произошло по той причине, что Департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖП и ЖФ) и недавно подключенный к решению проблем пострадавших дольщиков Контрольный Комитет Правительства Москвы (Москонроль) настояли на отмене указаний Комиссии, возглавляемой В.И.Ресиным, включая и учетную регистрацию договоров соинвесторов бывшего проекта ООО «Пластбау-М», а также на приостановлении реализации основных мероприятий, намеченных ППМ № 852-ПП и № 1059-ПП.
Ссылаясь на докладную записку, подготовленную этими городскими структурами Мэру г. Москвы М.Ю. Лужкову от 24.04.2008г., в которой содержится предложение ввести особые регламентные правила «для вновь появляющихся проблемных объектов и групп пострадавших дольщиков» ДЖП и ЖФ и Москонтроль в одностороннем порядке приняли решение распространить эти правила как на дольщиков ООО «Пластбау-М».
Без всякого на то уведомления соинвесторов бывшего проекта ООО «Пластбау-М» и выяснения их мнения, как партнера по долевому строительству, ДЖП и ЖФ и Москонтроль разослали циркулярное письмо в префектуры ВАО и ЮЗАО с указанием передать решение вопроса о предоставлении прав собственности указанной категории граждан на приобретенные ими объекты недвижимости по ул. Наримановская, вл.8 и Севастопольский пр-кт, вл. 51 в компетенцию Окружной жилищной комиссии (ОЖК), которая будет строить свою деятельность на основе регламента определяемого законом г.Москвы № 29 от 14.06.2006г., а также специальных заключений, готовящихся Москонролем и ДЖП и ЖФ по результатам проверки правоустанавливающих документов дольщиков и их жилищных условий.
Указанный закон определяет процедуру предоставления из муниципальных фондов города жилья гражданам г. Москвы, нуждающимся в улучшении жилищных условий (т.е., имеющим менее 10 кв.м на человека). Выделяемое в соответствии с этим законом жилье на безвозмездной основе ограниченно строго установленной социальной нормой – 18 кв.м на человека.
Наряду с этим Закон г. Москвы № 29 требует обязательного изучения жилищных условий как самого гражданина, претендующего на жилье, так и его близких родственников, проживающих вместе с ним в последние 5 лет.
Иными словами, предлагаемая Правительством г.Москвы процедура создала предпосылки для принятия ОЖК решений, которые могли привести к ограничению прав дольщиков бывшего проекта ООО «Пластбау-М» и пересмотру тех партнерских отношений, которые были закреплены между ними и городом в ППМ № 1059-ПП от 11.12.2007г.
Основанием для таких выводов являются заявления, сделанные авторами «нового подхода к решению проблем пострадавших дольщиков - руководителями Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (ДЖП и ЖФ) и Контрольного Комитета в правительстве г. Москвы (Москонтроль), во время встреч с представителями инициативных групп бывшего проекта ООО «Пластбау-М» и «Социальной инициативы» в Префектуре ВАО 14.05.08г. и 21.05.08г. В этих заявлениях содержится утверждение о том, что все соинвесторы ООО «Пластбау-М» будут проверены через информационные системы органов МВД, Мосгоррегистрации, ДЭЗов и паспортных столов, и только, после выяснения имущественного положения каждого из претендентов и его родственников, ОЖК примет окончательное решение предоставить приобретенный им объект недвижимости в собственность или отказать в этом праве. Комиссия также берет на себя полномочия ограничить размеры выделяемой дольщику жилой площади, если сочтет это необходимым.
В мае-июне 2008г. Инициативная группа предприняла попытки наладить конструктивный диалог с городским правительством. С этой целью ее были направлены обращения в адрес Мэра г.Москвы (№250/С от 26.05.2008г.), Председателя Комиссии по проверки выполнения договоров на реализацию инвестиционных контрактов по строительству жилых домов в г.Москве В.И.Ресину (№200/С от 22.05.2008г.), Руководителям ДЖП и ЖФ (№252/С от 28.05.2008 г.) и Москонтроля (255/С от 28.05.2008г.), а также Префектур ВАО и ЮЗАО г.Москвы (№150/С от 20.05.2008г.), в которых были представлены заключения, сделанные юристами самой высокой квалификации, указывающими на неправомерность таких действий и высказана просьба разъяснить соинвесторам суть регламентных мероприятий и сообщить о сроках урегулирования правовых отношений между дольщиками и городом.
В этих обращениях, в частности, содержались следующие положения:
1. Соинвесторы бывшего проекта ООО «Пластбау-М» ни по каким критериям не подпадают под Закон г. Москвы № 29 от 14.06.2006г., так как они не являются претендентами на получение жилья по компенсационным программам г. Москвы. Их инвестиционные вклады были освоены при проведении строительных работ начального этапа, они не являются жертвами мошеннических или других криминальных действий прежнего застройщика, и имеют законное право на получение тех объектов недвижимости, которые они приобрели по договорам инвестиционного вклада в 2003-2004 гг.
2. Городское правительство в соответствии с постановлением № 1059-ПП от 11.12.2007г. обязано было осуществить раздел площадей, принадлежащих соинвесторам ООО «Пластбау-М» и передаваемых в муниципальный фонд города. Таким образом, введение Правительством г. Москвы процедуры регламента на основе использования положений Закона города Москвы № 29 означает не что иное, как попытку распространить свои права на собственность, принадлежащую партнеру по долевому строительству.
3.Намерение ДЖП и ЖФ и Москонтроля осуществить мероприятия по сбору сведений об имущественном положении и жилищных условиях дольщиков являются грубым нарушение конституционных прав граждан России и попыткой присвоить себе функции органов расследования, которые в соответствии с законами РФ предоставляются последним только с санкции прокуратуры.
4. Действия ДЖП и ЖФ и Москонтроля не могут носить правомерный характер еще и потому, что они протекают в условиях, когда не завершена процедура расторжения инвестиционного контракта с ООО «Пластбау-М» и не произошла переуступка его прав в пользу города в соответствии с ГК РФ (мировое соглашение или решение Арбитражного суда). Поэтому до решения этого вопроса ни одна из структур Правительства г. Москвы, включая и авторов регламентной схемы, не обладают правом отчуждать, распоряжаться или управлять имуществом, которое не принадлежит ему по праву и является предметом спора между участниками строительства (городом и прежним застройщиком).
5. Предложенные в докладной записки Мэру г.Москвы поправки от 24.04.2007г., предусматривающие рассмотрение дел соинвесторов ООО «Пластбау-М» в рамках специальных регламентных правил, входят в прямое противоречие с положениями ППМ № 1059-ПП. Ни один законодательный и нормативный акт не может иметь обратной силы действия, особенно, если он ограничивает или ущемляет права граждан, на которых распространяется и, в этой связи, не может считаться правомерным.
По той же причине не является правомерным применение Закона г.Москвы №29 от 14.06.2006г. при решении вопроса о предоставлении в собственность соинвесторам бывшего проекта ООО «Пластбау-М» объектов недвижимости, так как договоры о реализации инвестиционного проекта заключались ими до выхода указного закона в 2003-2004гг.
6. Своими действиями ДЖП и ЖФ и Москонтроль поставил соинвесторов ООО «Пластбау-М» в крайне затруднительное положение, так как в случае отказа со стороны ОЖК в получении ранее приобретенного объекта недвижимости они не смогут адресовать свои иски по отношению к городу в связи с тем, что незавершенна процедура расторжения инвестиционных контрактов с ООО «Пластбау-М». Последний в свою очередь может отвести подобные иски под предлогом возникновения форс-мажорных обстоятельств, инициированных Правительство г.Москвы.
К сожалению поступившие в адрес Инициативной группы ответы продемонстрировали нежелание города дать четкий ответ на вопрос, каким образом, и в какие сроки город планирует предоставить гарантии соинвесторам бывшего проекта ООО «Пластбау-М» на получение в собственность ранее приобретенных объектов недвижимости.
Только по прошествию нескольких месяцев с момента принятия новых регламентных правил стало ясно, что они преследуют цели, которые лежат в стороне от задач, намеченных городскими программами защиты прав пострадавших дольщиков и направлены, главным образом, на обеспечение конъюнктурных интересов города.
Показательными в этой связи являются действия Москонтроля по проверке правоустанавливающих документов соинвесторов и те заключения, которые были подготовлены этой структурой для доклада Мэру г.Москвы Ю.М.Лужкову.
Так в частности, проигнорировав, результаты проверки проведенной УЭБ г.Москвы в феврале 2008г., а также то обстоятельство, что прежний застройщик подтвердил в декабре 2005г. факт оплаты всеми 107 соинвесторами 100% инвестиционного вклада, что нашло свое отражение в дополнительных соглашениях к договору о реализации инвестиционного проекта, а также в письме Дирекции ООО «Пластбау-М» в адрес Правительства с приложением к нему списка дольщиков строительства, Москонтроль в своих заключениях необоснованно включил в разряд лиц, якобы недоплативших инвестиционные взносы более 2/3 соинвесторов строительства жилого дома по Севастопольскому пр-ту, вл.51.
Это стало возможным в результате того, что Москонтроль использовал методику дозированного учета платежных документов соинвесторов и ошибочно или преднамеренно пошел на сравнительный анализ как основного документа – договора о реализации инвестиционного проекта с предварительным соглашением, не учитывая платежей, которые произвел соинвестор по сопутствующим основной сделке договорам.
Дело в том, что при оформлении сделки с компаниями-контрагентами ООО «Пластбау-М» большинство дольщиков на первом этапе заключали так называемое предварительное соглашение, которое носило характер договора о намерениях. В нем определялся общий объем расходов соинвесторов, связанных как со строительством будущего жилого объекта, так и оплатой услуг по страхованию сделки, ее юридическому сопровождению, оформлению прав собственности после завершения строительства, а также риэлтерских услуг.
Вместе с тем, основным документом, который должен определять отношения между ООО «Пластбау-М» и соинвестором, является Договор о реализации инвестиционного проекта, в котором закреплены обязательства прежнего застройщика обеспечить строительство приобретенного соинвестором объекта недвижимости на средства, внесенные соинвестором. Этот договор подтверждает уплату дольщиком взноса в размере 100% от обусловленной условиями сделки суммы денежных средств (указаны в самом договоре).
Таким образом, Москонтроль необоснованно зачислил в разряд должников значительную часть дольщиков.
Наряду с этим в результате применения новых регламентных правил Москонтроль разработал для соинвесторов бывшего проекта ООО «Пластбау-М», которых город по Постановлению Правительства г.Москвы №1059-ПП от 11.12.2007г. определял как партнеров по строительству, специальную шкалу «регламентной благонадежности», состоящую из 4 групп:
Первая группа – граждане, к которым у Москонтроля нет претензий или они незначительны (самая малочисленная – менее 15%). К этой группе, как это ни парадоксально, принадлежат те граждане, которые либо не составляли предварительных соглашений, либо сочли необязательных представлять их для проверки в Москонроль.
Вторая группа – граждане, которые по оценке Москонтроля недоплатили всех необходимых сумм по инвестиционному вкладу.
Третья группа – граждане, которые наряду с задолженностью, имеют также другие обстоятельства, снижающие уровень их «регламентной благонадежности» (наличие жилой площади в г.Москве в достаточных пределах, факты приобретения таковой ими самими или их ближайшими родственниками в последние пять лет, соинвесторы, которые приобрели ввиду отсутствия в проекте 4-х комнатных квартир блоки квартир 1+3, 2+2 поскольку регламентные правила предполагают приобретение не более одного объекта, наконец, иногородние граждане).
Четвертая группа – граждане, к документам которых имеются серьезные претензии в связи с тем, что они заключались в 2007г. в нарушение положений ФЗ №214.
Ни для кого не является секретом, и это подтверждено заявлением представителем ДЖП и ЖФ и Москонтроля, главная цель, которая преследуется ими при проведении регламентных мероприятий – снять нагрузку на бюджет города путем минимизации списков претендентов на получения жилья в строящихся домах по адресам: ул. Наримановская, вл.8 и Севастопольский пр-кт, вл.51 посредством применения Закона №29, а также поиска всевозможных предлогов для дискредитации их правоустанавливающих документов.
При этом не берется в расчет то обстоятельство, что после решения использовать указанные выше объекты для удовлетворения пострадавших дольщиков бывшего проекта ООО «Пластбау-М» город получает в свое распоряжение полноценную строительную площадку по адресу: ул. Дубнинская, вл.30А. При расчете коммерческой составляющей бывшего проекта «Пластбау-М» строительство жилого дома по ул. Дубнинская, вл.30А позволяло покрыть издержки по возведению жилых домов по ул. Наримановская, вл.8, корп. 1,2 и Севастопольский пр-кт, вл.51.
Следует учитывать также то обстоятельство, что в собственность города переходят также свыше 350 автостоянок в подземных гаражах по строительным адресам: ул. Наримановская, вл.8 и Севастопольский пр-кт, вл.51, которые городские власти отказались предоставить соинвесторам ООО «Пластбау-М» на льготных условиях, и намерены реализовать их на аукционах по коммерческим ценам. Если учесть, что в настоящее время подобные объекты реализуются в среднем от 35 000 до 60 000 долларов, то не трудно рассчитать, что город получит весьма ощутимую прибыль от этой операции.
Наряду с этим, город, столкнувшись с серьезными трудностями в деле реализации программы оказания помощи пострадавшим дольщикам (медленные темпы строительства, большое количество граждан, пострадавших от провала городских программ жилищного строительства по коммерческим проектам) пытается таким образом найти способ, который позволил бы ему сохранить положительный имидж в глазах политического руководства страны, которому Правительство г.Москвы обещало в 2008г. разрешить указанную проблему.
Вывод о том, что интересы дольщиков для указанных структур имеют второстепенное значение, свидетельствует также тот факт, что, навязывая регламентную процедуру, ДЖП и ЖФ не предоставляют никаких гарантий для юридического получения прав собственности соинвестором бывшего проекта ООО «Пластбау-М».
В условиях, когда не осуществлено расторжение городом инвестиционных контрактов с ООО «Пластбау-М», указанные граждане будут лишены возможности зарегистрировать свои права в установленном порядке.
Обращает на себя внимание тот факт, что в период проведения парламентских и президентских выборов в стране со стороны московского правительства не возникало никаких возражений против предоставления соинвесторам, пострадавших от невыполнения других городских жилищного строительства без всяких ограничений по количеству и размерам, предоставляемых объектов недвижимости. Вплоть до мая 2008г. пострадавшие дольщики по другим строительным площадкам получили жилье и другие объекты недвижимости в строгом соответствии с имеющимися у них договорами инвестиционного вклада без всяких ограничений по их количеству и размерам.
С целью исправления сложившейся ситуации и справедливого решения проблем соинвесторов бывшего проекта «Пластбау-М» необходимо обязать Правительство г.Москвы:
1. незамедлительно завершить процедуру расторжения инвестиционных контрактов с ООО «Пластбау-М» в установленном положениями ГК РФ порядке, поскольку без переуступки прав прежнего застройщика городу все действия последнего будут носить нелегитимный характер.
2. выполнить пп. 2.1, 2.3, 3, 4.1 Постановления Правительства №1059-ПП от 11.12.2007г., предусматривающие порядок урегулирования правовых отношений между городом и соинвесторами, а также предоставление им гарантий на получение в собственность ранее приобретенных объектов недвижимости.
3. поставить деятельность ДЖП и ЖФ и Москонтроль на правовую основу и под контроль Комиссии по проверке выполнения договоров на реализацию инвестиционных контрактов по строительству жилых домом во главе В.И.Ресиным. Обязать эти организации при проведении проверки правоустанавливающих документов соинвесторов в случае возникновения неясных вопросов выяснять их в ходе непосредственных контактов с представителями ИГ и с самим соинвестором.
4. исключить применение регламентных правил, регулирующих порядок предоставления жилья пострадавшим дольщикам из муниципальных фондов города на безвозмездной основе, при решении проблем соинвесторов бывшего проекта «Пластбау-М», так как на денежные средства указанной группы граждан были осуществлены проработка проектной и другой необходимой документации, освоены строительные площадки, проведены капиталоемкие работы по строительству жилых домов по Севастопольскому пр-ту, вл.51 и ул.Наримановская, вл.8.
5. в целях исключения любых попыток распространить на собственность, принадлежащую по закону соинвесторам бывшего проекта «Пластбау-М», провести учетную регистрацию ранее заключенных ими договоров инвестиционного вклада с закреплением за указанной категорией граждан приобретенных ими объектов недвижимости в реестре жилого фонда г.Москвы в соответствии с разработанной нормативными актами Правительства г.Москвы, а также решением правительственной Комиссии во главе с первым Заместителем Мэра г.Москвы В.И.Ресиным, принятым 17.03.2008г. (Протокол заседания указанной Комиссии №108).

Инициативная группа соинвесторов бывшего проекта ООО «Пластбау-М»